Як не потрапити на "чорного ріелтора" в Іспанії?

Вступ: сонце, море й... шахрайство?

Іспанія давно стала для українців не просто курортом, а другим домом, місцем інвестицій, старту нового життя. Особливо останні роки показали - попит на іспанську нерухомість зростає. Хтось купує апартаменти на Коста-Бланці для оренди туристам, хтось перебирається туди на ПМП із сім’єю, а дехто просто хоче втекти від війни й невизначеності.

І все б добре, якби разом з мрією не приходили й ті, хто хоче на ній нажитися. І мова не про високі податки чи бюрократію. Мова про «чорних ріелторів», які як гриби після дощу з’являються там, де гроші, необізнані іноземці й правовий вакуум.

Аферисти вміло маскуються, говорять вашою мовою, сиплять чарівними обіцянками, а в результаті - зникають, залишаючи за собою розчарування, борги та бажання більше ніколи не мати справ з іспанським ринком.

Тож хто ці «чорні ріелтори»? Чим вони небезпечні? І головне - як не стати їх жертвою?

Як працюють чорні ріелтори в Іспанії

Перш за все - давайте розберемось: хто такий «чорний ріелтор»?

Це людина (іноді група), яка пропонує послуги з оренди або продажу нерухомості, не маючи юридичного права на це, не будучи зареєстрованою у відповідних державних реєстрах та, найчастіше, не несучи жодної відповідальності за наслідки своїх дій.

Основні схеми, на які потрапляють українці:

Фейкові оголошення

Оголошення про квартиру або будинок із вигідною ціною, ідеальними фото, чудовим місцем - усе виглядає правдоподібно, поки не дійде до справи. Або об’єкт не існує, або не продається, або вже давно зданий іншому.

Подвійний або трійний продаж

Один об’єкт «продається» декільком людям одночасно. Особливо часто така схема трапляється на ринку вторинної нерухомості без перевірки Nota Simple.

3Фіктивні агентства

Є сайт, є фейсбук-сторінка, навіть логотип - але юридичної особи не існує. Ніхто не платить податки, ніхто не відповідає.

Легенди й тиск

Фрази на кшталт:

• «Мене всі знають у місті»,
• «Я тут 15 років живу»,
• «Іспанці повільні, я зроблю все швидко»,
• «Є інший покупець, треба діяти зараз».

Це все психологічний тиск, що викликає страх упустити «вигідну угоду».

Як вони маніпулюють іноземцями?

Мовний бар’єр: Не всі знають іспанську, і навіть англійську. Невідомі терміни - і ти вже не розумієш, що підписуєш.

Правова необізнаність: Люди не знають, що існує Nota Simple, кадастровий номер, ліцензії агента.

Емоційна вразливість: Особливо біженці чи пенсіонери, які шукають «останній шанс».

Приклад з життя:

Пенсіонер з України, пан Іван, знайшов оголошення на OLX-версії для Іспанії. Ріелтор українка, дуже ввічлива, спілкувалась у Telegram. Попросила €3000 за бронювання - і зникла. Квартира була реальною, але її здавав офіційний іспанський агент - без жодного зв’язку з цією «пані».

Червоні прапори: як зрозуміти, що вас дурять

Спробуй подивитися на ситуацію критично. Якщо відчуваєш себе трохи параноїком - це не страшно. Це добре.

Ось сигнали, що перед вами потенційний шахрай:

Немає жодних ліцензій, сертифікатів, юридичної адреси

Запитуєш документи агента - починаються «я в процесі», «мені не потрібно», «у нас в Іспанії це не обов’язково».

Ціна занадто низька

Якщо ціна нижча за ринкову на 30-50%, задумайся: або там проблеми з об’єктом, або проблеми чекають на тебе.

Відсутність договору

«Ми домовимося», «Не переймайся паперами» - усе це вказує на неофіційний статус.

Просять аванс без документів

Жодного Nota Simple, ніякого кадастру - але вже €2000 на карту.

Тільки «солодкі» відгуки

Немає поганих відгуків? Значить, або куплені, або видалені. Реальні агенти мають і 5, і 3, і навіть 1 зірку.

Як перевірити ріелтора чи агентство в Іспанії

Перевірка ліцензії:

• У Каталонії шукай AICAT (реєстраційний номер повинен бути на кожному оголошенні).
• У Валенсії, Мадриді, Андалусії також діють свої локальні реєстри.
• Запитай: “¿Está registrado como agente inmobiliario?” - і подивись на реакцію.

Офіційні джерела:

• Registro de Agentes Inmobiliarios - офіційний сайт.
• Перевірка через Ministerio de Vivienda.
• Пошук Google Business: наявність фізичної адреси, реальних відгуків, фото офісу.

Соціальні платформи:

• Facebook-групи: "Ucranianos en España", "Expats in Costa Blanca".
• Форум Spain.info, форуми на Idealista.
• Trustpilot - для великих агенцій.

Перевірка об’єкта:

Nota Simple - запитуй у власника або агента.

Кадастрова база - www.sedecatastro.gob.es - там можна перевірити адресу, площу, тип власності.

Юридичні нюанси купівлі чи оренди нерухомості в Іспанії

Чому потрібен адвокат?

Адвокат - твій єдиний друг, коли йдеться про великі гроші. Він перевіряє:

• чи немає боргів,
• чи об’єкт не під арештом,
• чи власник - дійсно власник.

Адвокат у середньому бере 1-1.5% від суми угоди. Це недорого, якщо порівняти з ризиком втратити 100%.

Нотаріус - не захист від шахраїв

В Іспанії нотаріус не перевіряє інформацію - лише засвідчує. Він не несе відповідальності, якщо вам підсунули фальшиві документи.

Що має бути в договорі?

• Повні дані сторін.
• Паспортні та NIE-коди.
• Кадастровий номер.
• Умови передачі прав.
• Санкції при порушенні.

Як правильно платити?

Тільки через банк.

Кожен платіж - з призначенням: «Reserva vivienda Calle X».

Уникай переказів через Western Union, Revolut, крипту. Це не 2007 рік.

Як діяти безпечно: чекліст покупця

Завжди:

• Підписуй договори.
• Вимагай документи: Nota Simple, Escritura, кадастр.
• Залучай перекладача, якщо сумніваєшся.
• Вчися читати оголошення між рядків.

І ще:Агентств нерухомості в Іспанії,Keyforsun наголошує: всі їх клієнти отримують копії документів ще до бронювання об'єкта. Це золотий стандарт. Якщо агентство не хоче надати вам Nota Simple - тікайте. Це як купити авто без техпаспорта.

Що робити, якщо вже став жертвою

Не панікуй - дій:

Звернись у поліцію:

• Guardia Civil або Policía Nacional - напиши заяву про шахрайство («denuncia por estafa»).
• Візьми з собою все: переписки, чеки, аудіо, фото.

Консульство України

• Може допомогти з перекладом, юридичними консультаціями, оформленням документів для суду.

Юрист:

• Подасть позов, заблокує рахунки шахрая, може отримати компенсацію через суд.

Платіжна система:

• Якщо переказ був через банк - терміново звернись для відкликання або подачі скарги.

Чи реально щось повернути?

Так, але все залежить від доказів. Якщо є хоч якісь сліди - є шанс. Особливо якщо сума велика й була проведена через банківські установи.

Висновок: уважність - найкращий захист

Купівля нерухомості - це завжди стрес. І тим більше за кордоном, де інші закони, мова, менталітет. Але одне правило діє всюди: будь уважним, не поспішай, перевіряй усе по два рази.

Не вір у «чудо-варіанти» з VIP-квартирами за копійки. І не довіряй словами - довіряй документам.

Маєш сумніви - запитай у юриста, консульства, у спільноті українців. 10 хвилин перевірки можуть зекономити тобі десятки тисяч євро.

Мрії мають втілюватися, а не закінчуватись в кабінеті поліції Іспанії.